Högskolan i Skövde

År 2005 infördes standarden IAS 40 som ger svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag möjligheten att redovisa sina fastigheter till verkligt värde. Verkligt värde har kritiserats på grund av det bygger på subjektiva bedömningar och det kan leda till en missvisande redovisning som kan få negativa konsekvenser för intressenter. 1 januari 2013 infördes den nya standarden IFRS 13 för att ställa ytterligare upplysningskrav gällande värdering av tillgångar till verkligt värde. Denna studie behandlar hur värdering till verkligt värde påverkar intressenters informationsbehov, deras uppfattning av fastighetsvärdering till verkligt värde och resonemang kring införandet av IFRS 13.

Syftet med undersökningen var att förklara för hur olika intressenters behov av redovisningsinformation påverkas vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts där djupgående intervjuer genomförts. Respondenterna valdes ut med utgångspunkt i att de ska erhålla kunskap och erfarenhet av börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag. Studiens respondenter är investerare, kreditgivare och finansanalytiker eftersom samtliga påverkas främst av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter.

Studien har visat att olika intressenter i och med sin yrkesidentitet fokuserar på olika delar av värderingsinformation om verkligt värde. Intressenter drivs av rimlighet snarare än precision och anser därför de att det är viktigare att bolagen redovisar bakomliggande antaganden än det verkliga värdet. Intressenter skapar sig två uppfattningar av fastigheters verkliga värde, en positiv och en negativ. De anser att verkligt värde fungerar bra vid en hög marknadsaktivitet då många fastigheter köps och säljs, tvärtom uppfattar intressenter att finns stora brister med verkligt värde vid låg marknadsaktivitet. Intressenter misstror även att det redovisade verkliga värdet är marknadsvärde eftersom att fastigheter ofta säljs för ett annat pris än det redovisade. Studien visar att införandet av det nya regelverket ger en ökad uppfyllelse av intressenters informationsbehov, men att det blir en avvägning mellan relevans och mängd i värderingsinformationen för att deras behov av ska uppfyllas.

In 2005 the standard IAS 40 was introduced which provides Swedish listed companies with investment properties the opportunity to evaluate their properties at fair value. Fair value has been criticized because it is based on subjective assumptions that can lead to inaccurate financial reports and negative consequences for stakeholders. January 1st 2013 the new standard IFRS 13 was introduced which requires increased disclosures of valuation at fair value. This study examines how fair value affects stakeholders information needs, their perception of property valuation at fair value and reasoning about the implementation of IFRS 13.                                      

The aim of the study was to explain how different stakeholders information needs are affected by the valuation of investment properties at fair value. To achieve the purpose of the study a qualitative method was used and in-depth interviews have been conducted. Respondents were selected on the basis that they would obtain the knowledge and experience of listed companies with investment properties. The study's respondents are investors, creditors and financial analysts because they are primarily affected by the valuation measurement at fair value of investment properties.

The study has shown that different stakeholders in their professional identity focuses on different aspects of the valuation information about fair value. Stakeholders are driven by plausibility rather than accuracy, therefore they think it is more important that companies report underlying assumptions than the actual fair value. Stakeholders creates two different perceptions of the properties fair value, one positive and one negative. They believe that fair value function well at a high level of market activity when several properties are purchased and sold, on the contrary stakeholders perceive there are large gaps with fair value at low market activity. Stakeholders distrusts the reported fair value is the market value, since the properties often are sold for a different price than the reported. The study shows that the introduction of the new standard provides a greater fulfilment of stakeholders information needs, but it is required that there is a balance between relevance and quantity of information if their needs will be satisfied.